Conheça a antiga lei 4.591/64 e quais artigos ainda são válidos
Artigo publicado originalmente em 23/02/2021 e atualizado em 29/10/2021
Assim como em diversos casos, os condomínios também possuem uma legislação que deve ser cumprida por todos os moradores e demais envolvidos. A primeira lei criada especificamente para os condomínios foi a lei 4.591, em 1964.
Porém, ela foi derrogada em 2003 com a criação do Código Civil. Quando uma lei é derrogada, significa que ela não foi completamente revogada, sendo assim há artigos em sua legislação que são válidos até hoje.
O Código Civil atualmente conta com 27 artigos sobre condomínios, abordando assuntos como a criação de assembleias, eleição de síndico, obrigatoriedades dos condôminos e do condomínio, utilização das áreas comuns e áreas privativas, multas entre outros. É a principal referência da legislação para assuntos relacionados aos condomínios e pode ser completado pelos artigos ainda em vigor da Lei 4.591.
Quais são os assuntos tratados na Lei 4.591/64?
A lei 4.591/64 ainda possui alguns artigos válidos, a maioria deles são referentes à incorporação imobiliária, ou seja, a regulamentação de vendas de unidades autônomas em edificações que ainda estão na planta. Há também alguns artigos válidos sobre os condomínios. Confira:
Capítulo I – do Condomínio
Destaque para os artigos da lei 4.591 relacionados às vagas da garagem:
- 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais destinados à isso nos condomínios será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).
- 3º Nos edifícios-garagem, serão atribuídas frações ideais de terreno específicas para as vagas.(Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Capítulo II
Explica de forma mais detalhada sobre a criação da convenção do condomínio, um conjunto de regras criadas com os condôminos para determinar o gerenciamento do local, segundo a lei 4591/64.
Art. 9º Os proprietários ou os pertencentes dos direitos à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio e deverão aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações por contrato ou por deliberação em assembleia
- 1º É necessário fazer o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
- 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários ou para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
- 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
- a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das áreas comuns do condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- a especificação da destinação das diferentes áreas;
- o modo de usar as coisas e serviços comuns;
- encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
- as atribuições do síndico, além das legais;
- a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
- o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
- o quórum para os diversos tipos de votações;
- a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
- a forma e o quórum para as alterações de convenção;
- a forma e o quórum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
- 4º No caso de conjunto de edificações, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).
CAPÍTULO III – Das Despesas do Condomínio
Apenas 2 artigos se mantêm válidos na lei 4.591:
- 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
- 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Quais artigos da Lei 4.591/64 foram para o Código Civil?
A maior parte dos artigos da Lei 4.591 foram atualizadas e transferidas para o Código Civil. Você pode conferir alguns deles em nosso artigo sobre o Código Civil para condomínios.
Um exemplo de artigo que foi revogado é com relação às multas e juros aplicados aos condôminos que não pagarem a contribuição mensal do condomínio. Na lei 4.591/64, o artigo dizia o seguinte:
Capítulo III – Das Despesas do Condomínio
Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
Este artigo foi alterado no Código Civil e trouxe uma aplicação mais branda desta multa e seu respectivo juros, confira:
Capítulo VII – Do condomínio edilício – Artigo 1.336 – Os deveres do condômino
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Ou seja, uma multa que na Lei 4.951 chegava a 20% do valor do débito, passou a ser de 2% no Código Civil.
De forma geral, o Código Civil é a legislação mais usada pelos síndicos, administradoras e condôminos para sanar dúvidas sobre o dia a dia dentro dos condomínios, porém caso algum artigo não seja contemplado pelo Código Civil, é possível utilizar os artigos da lei 4.591/64 que ainda são válidos.
Confira os artigos do Código Civil que tratam de condomínios
→ Tudo que sua administradora de condomínios precisa saber sobre o Código Civil
→ 10 obrigações legais das administradoras de condomínios
→ Como lidar com barulho de vizinhos no condomínio
→ Assembleia virtual com ou sem pandemia
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