código civil em condomínios

Tudo que sua administradora de condomínios precisa saber sobre o Código Civil

Para oferecer um bom serviço aos seus clientes, as administradoras precisam estar com os conhecimentos sobre legislação em dia. Para sanar dúvidas e evitar confusões, o mais básico e primordial é conhecer a atuação do Código Civil nos condomínios

Vigente desde 2003, o CC foi instituído pela lei 10.406/02. Ela introduziu novas normas e atualizou as já existentes na lei 4591/64. 

Esta última, no entanto, não deixou de valer completamente. Enquanto muitos de seus artigos foram derrogados – termo jurídico para a revogação parcial de uma lei – ainda têm outros vigentes até hoje. Por exemplo, é nesta lei que se trata a incorporação imobiliária.

Hoje, porém, o principal documento legal que regulamenta grande parte das ações de um condomínio é o Código Civil. E o pleno conhecimento sobre suas obrigações legais é necessária para fazer uma boa gestão.

Você ainda não conhece seus principais artigos? Ainda tem dúvidas sobre quais são os que demandam sua atenção imediata? Compilamos os principais artigos do documento neste blog post, confira!


Você verá neste artigo:


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Quais são os artigos do Código Civil sobre condomínios?

No Código Civil há um capítulo inteiro tratando dos condomínios. Ele é formado por três sessões:

  • I – Disposições gerais: que tratam, entre várias outras determinações, da discriminação e individualização das unidades, a exigência de uma convenção, e os direitos às áreas comuns;
  • II – Da administração do condomínio: que institui a responsabilidade dos síndicos, ou terceirizados, e trata da convocação das assembleias;
  • III – Da extinção do condomínio: que estabelece os termos da venda ou reconstrução do condomínio, caso ocorra destruição total ou considerável da edificação.

Dentro de cada uma dessas seções, estão dispostos os artigos, incisos e parágrafos sobre a atuação do Código Civil em condomínios. Confira as principais:

Artigo 1.332 – Instituição do condomínio edilício

Diz respeito a instauração de um condomínio edilício. Aqui, a lei diz que todo condomínio edilício deve ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar:

  • A discriminação e individualização das áreas privadas, separadas umas das outras e das áreas comuns;
  • A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade. Ou seja, qual será o espaço (em m²) de cada casa ou apartamento e a relação desses espaços com as áreas comuns e relativamente ao terreno do condomínio como um todo;
  • A finalidade para qual cada unidade será destinada.

Artigo 1.333  – Aborda a criação da convenção do condomínio

Este artigo delibera a criação da convenção coletiva do condomínio. Estabelece-se que ela deve ser subscrita por titulares de ao menos dois terços das frações ideais. 

A convenção coletiva do condomínio é um documento criado na assembleia de instauração do condomínio, sendo um documento obrigatório a todos os empreendimentos. De acordo com artigo seguinte, o 1.334, nela delimita-se:

  • O regimento interno;
  • A forma da administração;
  • Multas e sanções para condôminos antissociais;
  • O valor e forma de pagamento da cota condominial para despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
  • E a forma de convocação e quórum necessário para deliberações em assembleia.

Lembrando que qualquer alteração na convenção deve ser discutida em assembleia, com aprovação de dois terços dos condôminos.

→ Leia nosso artigo sobre como fazer assembleias virtuais.

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Artigos 1.335 e 1.336 – Estabelecem os direitos e deveres dos condôminos

Estes são os artigos que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos com em relação ao empreendimento, áreas comuns, unidades e participação nas deliberações.

Seus direitos são:

  • Usar, fruir e dispor livremente das suas unidades;
  • Usar das áreas comuns, de acordo com a destinação delas, contanto que não exclua a utilização dos demais moradores; 
  • Participar das assembleias e votar em relação às deliberações discutidas.

E seus deveres são:

  • Contribuir para as despesas do condomínio, de acordo com a proporção da propriedade de sua área privada, exceto se na convenção coletiva houver alguma controvérsia ou adendo em relação a isso;
  • Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
  • Não alterar forma e cor da fachada e das partes externas;
  • Fazer uso da sua propriedade particular de modo que não perturbe o sossego, a salubridade e segurança dos outros moradores.

Artigo 1337 – Delimita as regras sobre multas e sanções

O condômino que não cumprir os três últimos tópicos do item anterior pode ser obrigado a pagar multa de até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

A deliberação deve ser aprovada por três quartos. O valor exato dependerá da gravidade das infrações e da reincidência de tais comportamentos. 

Artigo 1338 – Dispõe da locação de abrigos de veículos

Caso deseje alugar uma vaga para veículos, os moradores e, principalmente, os proprietários terão preferência em relação a pessoas estranhas ao local. 

Deve-se sempre atentar à convenção do condomínio, que comumente proíbe a locação de vaga para não moradores ou titulares da unidade.

Artigo 1339 –  Do direito e alienação às áreas comuns

Os direitos de cada condômino às áreas comuns são inseparáveis aos de sua propriedade exclusiva. O morador ou proprietário não pode aliená-las separadamente.

Também, o condômino pode alienar parte acessória de sua unidade, como vagas de garagem, a outros condôminos. Para fazê-lo a terceiros, não relacionados ao condômino, será necessário permissão através da convenção ou assembleia.

Artigos 1.347 e 1.348 – Da eleição e responsabilidades do síndico

A assembleia escolherá um síndico para administrar o local, que poderá ser ou não condômino, por prazo não superior a dois anos. Ao final do mandato, deverá ocorrer votação em assembleia para eleger um novo síndico ou reeleger o atual..

São competências do síndico:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, ações necessárias que defendam os interesses comuns; 
  • Se houver algum procedimento administrativo ou judicial em andamento de interesse do condomínio como um todo, deve dar conhecimento dos fato à assembleia, imediatamente;
  • Cumprir a convenção do condomínio;
  • Se dedicar à guarda e a conservação das áreas comuns e zelar pela prestação de serviços necessários aos proprietários/moradores. 
  • Elaborar o orçamento da receita e das despesas relativas a cada ano.
  • Cobrar as contribuições aos condôminos, bem como aplicar e impor as multas devidas, caso sejam necessárias.
  • Anualmente e quando exigidas, prestar contas à assembleia.
  • Realizar e manter o seguro da edificação.



O demais artigos do Código Civil em condomínios

Listamos alguns dos principais artigos do Código Civil que tratam das determinações sobre as atividades de um condomínio e suas personagens (síndico, condôminos, administradoras e prietários de unidades). Veja abaixo quais são os demais artigos

Outras leis para se prestar atenção

Além de se atentar ao CC, é fundamental ficar de olho nas demais leis que impactam diretamente na atuação dos condomínios e administradoras. Confira algumas das principais:

Gostou deste artigo? Quer que listemos os demais artigos do Código Civil e demais leis? Comente abaixo!

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