O que são condomínios edilícios?
Por: Bárbara Garcia4 Minutos de leituraEm 28/08/2020Atualizado em 30/09/2022
Sabia que existem diferentes tipos de condomínios? Você sabe explicar a diferença entre um condomínio edilício e um geral?
Pode não parecer muito relevante, mas é um termo importante para se conhecer nos aspectos legais da gestão condominial. Quaisquer alterações no Código Civil que impactem diretamente na atuação dos empreendimentos ocorreão no Capítulo VII: Do condomínio Edilício.
Neste blog post, explicaremos tudo que sua administradora precisa saber sobre essas nomenclaturas e suas diferenças.
Você verá neste artigo:
O que é condomínio edilício?
Condomínios edilícios são aqueles em que as pessoas que compartilham o espaço são proprietárias de uma unidade privada (casas e apartamentos). Moradores e proprietários também possuem uma fração igual das áreas comuns, como piscinas, recepção, salão de festas etc.
Nesse momento você deve estar se perguntando se este não é o único tipo de condomínio que existe. De acordo com o Capítulo VI do Código Civil, também há a possibilidade de existir o Condomínio Geral.
Nesse tipo de empreendimento, a propriedade dos bens, móveis e imóveis é compartilhada entre todos. O direito a posse deve seguir a finalidade dada a ela, não podendo um dos condôminos “alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”.
Este último é um princípio usado principalmente em complexos de condomínios comerciais com lojas, salas e andares.
Exemplo
Para entender as diferenças, podemos usar o exemplo da posse compartilhada de uma residência. Imagine que duas pessoas moram em uma casa, cada uma com um quarto.
Caso as regras de um condomínio edilício fossem aplicadas, cada um teria direito exclusivo ao seu próprio quarto e o restante do cômodo seriam áreas comuns. Um não poderia utilizar ou vender o quarto alheio, e se quisessem fazer qualquer alteração em outro cômodo, ambos deveriam estar de acordo.
Sob as regras de um condomínio geral, ambos teriam direito total e igualitário sobre todos os cômodos, incluindo os quartos.
Veja então as diferenças nas regras práticas entre os dois tipos:
No condomínio geral, ou também chamado de comum:
- Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
- Todos os condôminos têm o direito de usufruir e modificar qualquer parte do local;
- Pode ser extinto ou vendido, caso os proprietários entrem em um acordo.
No condomínio edilício, como a maioria dos que temos atualmente:
- Cada proprietário é dono de uma parte privada, como um apartamento, e tem, ainda, uma fração de propriedade das áreas comuns, como academia, salão de festas, piscinas, jardins, abrigos de garagem e outros;
- Todos os condôminos podem usufruir das áreas comuns, mas não podem vendê-las ou modificá-las;
- Não pode ser vendido ou extinto, exceto em casos de desastres naturais como incêndios ou desabamentos causados por terremotos, os quais não costumam ocorrer no Brasil;
- Qualquer modificação ou projeto relativo ao condomínio edilício deve antes ser votada em assembleia, com quórum suficiente de moradores para votar, e respeitando as regras que constam na convenção coletiva de cada empreendimento.
O que diz a lei sobre essas diferenças?
Pelo ponto de vista jurídico, condomínio é qualquer propriedade compartilhada, não apenas limitando-se a casas e apartamentos.
É importante lembrar que o locatário não é considerado condômino, mesmo que ele esteja usufruindo do local mediante ao aluguel. Condômino é, juridicamente, o proprietário do imóvel.
Outra informação interessante é que não se deve confundir condomínio com “sociedade”. A instituição do condomínio diz respeito aos chamados Direitos Reais (que constam nos artigos 1314 a 1.330 do Código Civil), já a chamada sociedade, diz respeito ao âmbito do Direito Empresarial (vide artigos 981 em diante do Código Civil).
Lembrar de que maneira a lei atua nesses casos é importante porque qualquer ação judicial que seja movida por alguém que frequenta o condomínio – sejam eles moradores, síndicos ou até mesmo prestadores de serviços – levará em consideração as regras dos condomínios edilícios. Respeita-se, portanto, as diferentes áreas privativas existentes no local como um todo.
Como realizar as assembleias de condomínios durante a pandemia
Já que estamos falando de condomínios edilícios, em que as modificações nas áreas comuns devem ser decididas em assembleias.
No dia 12 de junho de 2020, foi publicada no Diário Oficial da União a lei 14010, que determina uma série de mudanças em caráter transitório que continuarão enquanto estivermos enfrentando a pandemia de COVID-19 no Brasil. A lei tem validade até 30 de outubro de 2020, podendo ser prorrogada caso seja necessário, e já está em vigor.
Dentre as determinações, consta que as assembleias de condôminos que são determinadas pelas leis 1.349 e 1.350 do Código Civil poderão ser realizadas exclusivamente em ambiente digital. De acordo com o texto da Lei, “a vontade expressa de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Caso não seja possível, nem mesmo de maneira eletrônica, realizar uma assembleia, a lei deixa expressa uma determinação para os síndicos: “Se não for possível a realização de assembleia de acordo com o caput deste artigo, os mandatos de síndicos que venceram desde março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020”, que é justamente o período até quando tal determinação será válida.
E você, já tinha pensado nessas nomenclaturas, condomínios gerais e edilícios? Esperamos que este texto tenha sido útil para discutir as diferenças nas regras internas de cada caso e para relembrar a importância das assembleias. A Assembleia Virtual híbrida é um recurso do Superlógica Condomínios.
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