Quais são as responsabilidades do síndico, da administradora e dos condôminos durante a pandemia?

A gestão dos condomínios, em grande parte amparada pela atuação de uma administradora, têm uma série de processos para se preocupar. Com a pandemia de COVID-19, no entanto, ficou evidente que muitos ainda têm dúvidas sobre quais são, de fato, as responsabilidades do síndico e das administradoras. Além disso, é necessário por os pingos nos “is” sobre as responsabilidades dos próprios condôminos neste momento.

O Brasil já é visto por muitas entidades como o novo epicentro da contaminação pelo Sars-CoV-2. Com este cenário, para quem mora em áreas com altas taxas de contaminação, não é errado considerar que o vírus pode estar circulando no condomínio. 

Isso não deve ser um motivador para histeria, entretanto acende o alerta sobre cuidados que precisam ser tomados para evitar o alastramento descontrolado da doença. E, por enquanto, a orientação segue a mesma desde março: distanciamento social. 

A situação mundial, idealmente, deve implicar que cidadãos pesem mais suas próprias atitudes para evitar a propagação da contaminação. Milhões de pessoas já aderiram, com grandes empresas levando suas operações para o home office, por exemplo. Mas a adoção e conscientização ainda pode melhorar.

No mercado condominial não é diferente. Figuras importantes, como as administradoras, os síndicos e os próprios condôminos também precisam ponderar a sua importância nessa fase: quais são as suas responsabilidades no condomínio?

A importância da mudança de hábitos

Em todos os lugares observam-se os efeitos comportamentais da quarentena, ficou clara a diferença de todos para se adaptar perante crises mundiais. Uma coisa, no entanto, é certa: todo o mundo teve que se adaptar. E quando se vive em condomínio fechado, a situação da quarentena pode ficar ainda mais delicada.  

Essa mudança de hábitos foi sentida com bastante força pelos condôminos. Passando mais tempo nos empreendimentos, alguns problemas surgiram. Divergências e brigas, com vizinhos, síndicos, funcionários, por exemplo se tornaram mais comuns.

Além disso, ficou evidente que ainda há muita confusão sobre o reconhecimento das responsabilidades das partes. E não se tratam apenas daquelas perante às leis, também é necessário ter responsabilidade social, entendo que a proibição de acesso a áreas comuns, por exemplo, são fundamentais para impedir aglomerações e, consequentemente, uma contaminação em massa dentro do condomínio.

Para que toda essa adaptação de novos hábitos seja amenizada e os conflitos sejam restringidos, é importante que as diferentes figuras que formam um condomínio entendam muito bem as suas funções e responsabilidades. Administradoras, síndicos e moradores possuem direitos e deveres dentro desse cenário.

A seguir, entenda melhor quais atitudes configuram essas responsabilidades, e como lidar com diferentes cenários que a quarentena pode trazer dentro do universo condominial.

As responsabilidades das administradoras de condomínio

A princípio, as funções da administradora são delimitadas pelo seu contrato com o condomínio. Pode se tratar apenas de cobranças ou gestão de folha de pagamentos, como toda a gestão financeira e administrativa do empreendimento pode estar em suas mãos.

Segundo o art. 1348 do Código Civil, o síndico poderá passar seus “poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Assim, dependendo do acordo firmado, a administradora também deverá se preocupar com aspectos gerais do condomínio, como a contratação de prestadores de serviço, higienização de áreas comuns (corredores, elevadores etc.) e até com o fornecimento dos equipamentos de prevenção aos colaboradores.  

Entretanto, cada vez mais o papel dessas empresas vem mudando. Exigindo um “passo além do contratual”, com contato muito mais próximo, consultivo e de excelente relacionamento com seus clientes (incluindo moradores).

As responsabilidades da administradora, neste momento, acabam se dividindo em dois lados, o financeiro e o social: 

• No primeiro, ela deve prezar pela boa gestão dos recursos e bons processos de cobrança para que o fluxo de caixa do condomínio não seja afetado;
• No segundo, trata-se de conscientizar todos que convivem no âmbito condominial – sejam eles moradores, funcionários, visitantes ou prestadores de serviços.

Neste último item, também, é de bom grado auxiliar o síndico em tarefas de mediação de conflitos e atendimento aos moradores, que podem estar o sobrecarregando no momento. Bem como a promoção de treinamentos e cursos para sua capacitação

Medidas que a administradora pode tomar

Veja abaixo algumas medidas que podem (e devem) ser tomadas pela administradora para cumprir esses papéis:

• Cultivar um relacionamento próximo com síndico e condôminos, a fim de alertar por meio de mensagens e comunicados as normas condominiais atualizadas, bem como conscientizar sobre a pandemia e oferecer auxílio para solucionar suas dores sempre que possível;
• Promover medidas de conscientização e educação para todos aqueles que convivem dentro do condomínio, sejam eles moradores, funcionários ou prestadores de serviços;
• Atuar junto ao síndico com a gestão financeira e administrativa do condomínio durante a pandemia. Analisar se é necessário corte de gastos ou novos destinos de recursos, sempre respeitando a convenção e decisões em assembleias;
• Encontrar meios de manter a comunicação e suas funções em dia com os condôminos. Nesse momento, a tecnologia pode ser uma aliada para promover a prestação de contas online, envio de comunicados e cobranças e realização de assembleias virtuais. (Saiba mais sobre como a tecnologia pode ajudar a combater a crise nos condomínios);
• Aumentar os cuidados e, se necessário, a regularidade da limpeza das áreas em comum – hall, elevadores, etc. 

As responsabilidades do síndico

O síndico é a pessoa que representa o condomínio legalmente, tendo suas funções administrativas detalhadas no Código Civil. De acordo com o art. 1348, compete a ele:

1. Convocar a assembléia dos condôminos;
2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3. Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8. Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
9. Realizar o seguro da edificação.

Ele ainda pode ter ao seu lado um conselho fiscal, composto por três membros, eleito em assembleia. Além disso, ele pode passar parte de suas responsabilidades às administradoras de condomínios, deixando-o livre de tarefas como cobranças e faturamento, para voltar-se ao atendimento e mediação de conflitos.

Por essência, o síndico é o responsável por levar os interesses dos moradores à administradora, bem como zelar pela segurança e qualidade de vida daqueles que frequentam o condomínio. 

Durante a pandemia, no entanto, novamente surge a noção de responsabilidades não oficiais, de caráter social. Se tratando de sua autoridade, o síndico não pode necessariamente proibir o acesso às áreas comuns. Entretanto, como as recomendações do Ministério da Saúde e da Organização Mundial da Saúde pedem que se evite aglomerações desnecessárias, essa ação tem sido recorrente. A grande parte dos especialistas em direito condominial, por sinal, entende que a situação demanda tais restrições de acesso.

Medidas que o síndico pode tomar:

Confira alguns pontos essenciais da sua função durante a pandemia são:

• Garantir a permanência de funcionários que realizam serviços essenciais, como limpeza e jardinagem, por exemplo;
• Oferecer condições de trabalho seguro para os funcionários, com álcool em gel, máscara e produtos de higiene à disposição;
• Conscientizar os condôminos sobre os perigos em fazer uso de áreas comuns (halls, escadas e elevadores), a necessidade de manter os filhos em casa e os cuidados com moradores que pertencem aos grupos de risco;
• Restringir o uso das áreas comuns e, se necessário, fechar e impossibilitar o acesso;
• Propor soluções para melhorar a comunicação e a convivência entre os condôminos, bem como ouvir queixas e sugestões de melhorias;
• Caso algum morador seja diagnosticado com o COVID-19, orientá-lo sobre as medidas necessárias e não expor a sua situação aos demais condôminos sem consentimento, para evitar difamação;
• Conscientizar moradores para que não discriminem trabalhadores da área da saúde, que se arriscam todos os dias para salvar vidas;
• Não diminuir a atenção a outros problemas que podem surgir no condomínio, como a presença de ratos e surtos de dengue;
• Prestar contas regularmente a todos os moradores, como previsto por lei.

A responsabilidade dos condôminos

A rotina durante o distanciamento social não é fácil nos condomínios. Estando mais tempo em casa, os moradores estão expostos a situações ímpares como discussões de vizinhos, barulhos constantes e até a adaptação à dinâmica do trabalho remoto.

Fato é que os condôminos precisam entender que são protagonistas na missão de evitar uma contaminação em massa nas dependências do condomínio. Em grande parte, é necessário fazer a autocrítica de suas ações, para não se tornar o vetor de um vírus – que por mais que não lhe faça mal, pode causar a morte de outro.

Outro fato que se evidencia é a convivência. Trata-se de um momento muito estressante para todos e não se pode deixar que isso vire justificativa para total despreocupação com a tranquilidade de seus vizinhos, com barulhos ou promovendo brigas. Afinal, o síndico pode estar ali para mediar, mas deve-se ponderar: “esse problema não poderia ser evitado com um pouco mais de paciência?”.

Medidas que os condôminos podem tomar

Além das atitudes tomadas por administradora e síndico, todos os condôminos devem zelar pela segurança comum. Algumas das principais medidas são:

• Respeitar as determinações legais e orientações das entidades oficiais relacionadas à saúde, cumprindo o distanciamento social;
• Manter a família em casa ao máximo e não receber visitas – exceto em extrema necessidade;
• Respeitar a privacidade do vizinho. Não tem problema em ouvir músicas sem o fone de ouvido, mas não há porque deixar o som no máximo, para incomodar, certo?;
• Não deixe os sapatos no corredor;
• Conscientizar os demais moradores;
• Não realizar, sob hipótese alguma, festas e reuniões;
• Pausar ou adiar obras não essenciais e, se possível, evitar o trânsito de prestadores de serviço;
• Não utilizar as áreas comuns;
• Se estiver contaminado com o COVID-19, ou com suspeita, é de bom grado notificar as pessoas com quem teve contato;
• Não hostilizar profissionais da área da saúde. Não deixe o medo fazê-lo tomar atitudes irracionais;
• Seja paciente. Crianças têm mais dificuldade para se adaptar à situação atual, então é esperado que elas sejam “um pouco mais barulhentas”;
• Não compartilhar fake news. Informações falsas podem causar tanto um medo irracional, quanto o relaxamento com as medidas oficiais de prevenção.

O que fazer caso alguém contraia coronavírus no condomínio?

Neste caso, a primeira ação precisa partir do infectado ou de quem convive com ele. O ideal é informar o síndico para que ele possa tomar as medidas cabíveis.

Após o aviso, síndico e administradora devem trabalhar em conjunto. É preciso notificar os moradores sobre o possível caso positivo nas dependências do condomínio – preservando a identidade do morador contaminado. Na mesma mensagem, relembrar os cuidados necessários para evitar a propagação.

É importante também ressaltar a necessidade de isolamento domiciliar em caso de sintomas, o que é diferente da quarentena. De acordo com as recomendações do Ministério da Saúde, deve-se procurar um hospital apenas se houver falta de ar. Em caso de suspeita, com sintomas de gripe, a pessoa precisa ficar isolada em um cômodo da casa por 14 dias.

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