Síndico, subsíndico e zelador: entenda o que faz cada um

Síndico, subsíndico e zelador são pessoas muito importantes nos condomínios, que executam funções fundamentais para o seu bom funcionamento e harmonia do dia a dia. Mas ainda há muita dúvida sobre a real função de cada um. Por isso, vamos esclarecer o assunto. 

Síndico é uma pessoa que representa um condomínio (residencial, comercial ou misto) e fica responsável pela sua gestão. É ele quem administra as finanças e gerencia a manutenção das áreas comuns, segurança e limpeza, por exemplo.

Basicamente, o síndico deve garantir que o condomínio funcione com ordem e harmonia, além de prestar contas aos condôminos. São os moradores, aliás, que escolhem quem representará o condomínio na posição de síndico, como veremos a seguir.

Outra característica do cargo é que ele é o responsável pelo condomínio perante a Justiça, podendo responder civil e criminalmente por eventos relacionados às suas competências como administrador.

As competências do síndico estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil:

• Convocar a assembleia dos condôminos;
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
• Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• Realizar o seguro da edificação.

O parágrafo segundo do mesmo artigo abre a possibilidade do síndico transferir seus poderes de representação, total ou parcialmente. É o que acontece quando uma administradora de condomínios assume algumas das funções do síndico, auxiliando-o na gestão financeira e prestação de contas, por exemplo.

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Como é eleito o síndico?

Como dito antes, o síndico é eleito pelos moradores. O artigo 1.347 do Código Civil determina que essa eleição aconteça na assembleia dos condôminos e que cada mandato não pode ser superior a 2 anos. Veja:

“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

A lei não estabelece um quórum obrigatório para a eleição do síndico. Mas a convenção do condomínio pode determinar uma regra específica. Se esse não for o caso, a maioria simples dos presentes na assembleia é o suficiente para eleger o síndico.

Os mesmos condôminos podem votar para destituir o síndico em caso de irregularidades, como determina o artigo 1.349 do Código Civil:

“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

O que é subsíndico?

Subsíndico é uma pessoa que auxilia o síndico na gestão do condomínio. Ele também pode substituir o síndico em uma eventual ausência (uma viagem de férias, um afastamento por doença ou outro compromisso inadiável).

O Código Civil não prevê a figura do subsíndico, mas diz que a assembleia pode “investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação“. Além disso, entende-se que o condomínio tem a liberdade de criar o cargo de subsíndico e definir suas competências na convenção.

O mais comum é que ele simplesmente represente o síndico na sua ausência, tal qual o vice-presidente da República o faz quando o presidente está em viagem. Mas o subsíndico também pode ter uma atuação mais ativa, assessorando o síndico como um “braço direito”.

Outra possibilidade é que ele tenha atribuições específicas, como manter uma relação mais próxima com os condôminos e recolher suas queixas, ou fiscalizar os funcionários e prestadores de serviço. Por fim, há condomínios com vários blocos de apartamentos que elegem vários subsíndicos, um para cada bloco, o que facilita a fiscalização e gestão do lugar.

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Como é eleito o subsíndico?

O modo de eleição do subsíndico vai depender do que consta na convenção de condomínio.

O mais comum — e também o mais simples — é que ele seja eleito por maioria simples, na mesma assembleia que elege o síndico.

Como ser um bom subsíndico?

O ideal é que ele compartilhe responsabilidades com o síndico. Algumas ações que se espera de um bom subsíndico são:

• Assumir compromissos;
• Interessar-se pelos assuntos do condomínio;
• Participar de reuniões frequentes com o síndico;
• Observar as áreas comuns com atenção a possíveis melhorias;
• Conversar com condôminos e ouvir suas queixas;
• Relatar ao síndico suas observações ou informações relevantes que coletou;
• Auxiliar o síndico em determinadas tarefas de gestão.

E o zelador?

Zelador é um profissional que se faz presente diariamente no condomínio, cumprindo diversas funções importantes para a rotina do lugar. Como o nome já sugere, o zelador “zela” – cuida, fica atento, preza pela conservação do condomínio.

Diferentemente do síndico, o zelador não cuida da gestão financeira nem representa judicialmente o condomínio. Mas ele costuma ser, para os moradores, a figura mais presente no dia a dia do prédio. Outra diferença é que, enquanto o síndico é eleito, o zelador é contratado com carteira assinada.

O que faz um zelador?

O zelador é responsável por supervisionar a organização e conservação do condomínio, checando instalações, sistema de segurança, limpeza e áreas comuns, por exemplo. Ele obedece a uma lista de itens que devem ser checados periodicamente, em forma de checklist.

Outra função comumente realizada pelos zeladores é o controle da correspondência e recebimento de mercadorias. O zelador deve também estar disponível para prestar assistência aos moradores e manter um contato próximo com o síndico, reportando a ele informações que sejam de seu interesse.

O que o zelador não pode fazer?

Em condomínios menores, é comum que o zelador acumule outras funções, ficando responsável pela limpeza das áreas comuns, recolhimento do lixo e pequenos reparos, por exemplo. Mas é preciso ficar atento a essas situações.

Quanto aos reparos, não há problema quando se tratam de manutenções simples ou emergenciais, como troca de lâmpada ou ajustes simples em parafusos e porcas. Mas consertos de maior complexidade devem ser feitos por mão de obra especializada .É preciso observar ainda a convenção coletiva da categoria segundo o sindicato regional. O Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo, por exemplo, não inclui a limpeza como uma das tarefas do zelador. No entanto, o órgão prevê a possibilidade de atribuir ao profissional outras funções no seu contrato de trabalho. Nesse caso, sua remuneração deve ter um valor adicional, relacionado ao acúmulo de funções.