O que fazer com o fundo de reserva do condomínio? Veja dicas

É muito importante contar com uma reserva de emergência. Aquele dinheiro que você guarda para uma eventualidade que não é possível prever, como um problema de saúde ou uma reforma urgente na casa. Na administração de condomínios, também é necessário ter essa espécie de “poupança” para imprevistos e que, nesse caso, leva o nome de fundo de reserva.

O fundo é criado para garantir a segurança e o bom funcionamento do condomínio, já que evita problemas de fluxo de caixa. Ele está entre as principais ferramentas da administração condominial. E mesmo sendo um recurso amplamente conhecido e utilizado, o fundo ainda gera dúvidas em síndicos, condôminos e administradoras. Afinal, que uso pode ser feito dele?

Um exemplo de uso é quando o transformador próprio do condomínio se danifica e interrompe o fornecimento de energia para os moradores. Essa é uma despesa imprevista e emergencial, caso em que o fundo de reserva pode ser utilizado para regularizar a situação.

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“Fundo de reserva é um recurso para possíveis despesas extraordinárias que fogem do planejamento estipulado na previsão orçamentária do condomínio“, define Dyogenes Briani, CEO da SAC Administradora. Briani ainda ressalta que a contribuição dos condôminos para o fundo pode variar de 5% a 10% da arrecadação ordinária. Mas o percentual exato deve constar na convenção do condomínio.

Segundo o artigo 9º da Lei dos Condomínios (Lei Nº 4.591/1964), a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva é uma das informações que a convenção deve conter. E Briani acrescenta que, em algumas convenções, existe a determinação de um montante de referência para ser arrecadado e um teto da arrecadação, isto é, o valor máximo do fundo de reserva. “Os valores arrecadados mensalmente deverão constar na prestação de contas, indicando sempre o total da arrecadação”, orienta.

Reposição do fundo de reserva

As boas práticas da gestão condominial recomendam total transparência no uso do fundo de reserva. E como ele costuma ser utilizado para despesas emergenciais, uma situação que demanda agilidade, nem sempre é conveniente convocar uma assembleia geral extraordinária para aprovar seu uso.

Nesse caso, o recomendável é convocar uma assembleia em até 30 dias para comunicar os gastos pagos com o fundo e propor a forma de arrecadação para a sua recomposição. Outra boa prática é manter um estreito canal de relacionamento com o conselho fiscal do condomínio, informando aos membros sobre o uso do fundo em tempo real.

Os processos que recomendamos acima podem, inclusive, fazer parte das regras dispostas na convenção de condomínio. Desse modo, as práticas de transparência quanto ao uso do fundo passam a ser uma obrigação, e não apenas questão de bom senso.

Qual a diferença entre fundo de reserva e fundo de obras?

Em alguns condomínios, os condôminos se deparam com duas arrecadações separadas: uma para o fundo de reserva e outra para o fundo de obras. 

O fundo de obras é uma poupança formada gradualmente para bancar obras futuras, previamente planejadas e aprovadas entre os condôminos. Por exemplo, a reforma de um playground ou da piscina.

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São despesas que entram na conta do fundo de obras desde que não sejam emergenciais. A pintura do prédio, por exemplo, não costuma ser uma emergência e pode ser planejada com antecedência. Nesse caso, as contas do condomínio ficam mais organizadas se o dinheiro para a pintura for separado do fundo de reserva, que ficará disponível para os imprevistos.

A convenção do condomínio pode prever a criação do fundo de obras e seus possíveis usos. Mas o normal é que ele não seja uma arrecadação permanente, e, sim, vinculada a um projeto com início, meio e fim.

Esses projetos devem ser apresentados em assembleia para aprovação, com a apresentação de três orçamentos para comparação. A partir disso, é possível planejar o custo total da obra e a contribuição dos condôminos.

Segundo o Código Civil, a realização de obras “voluptuárias” (que visam o mero deleite ou recreio) depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Já as obras “úteis” (que aumentam ou facilitam o uso do espaço) podem ser feitas se aprovadas por maioria simples.

Quem paga o fundo de reserva?

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245/1991), a contribuição para a constituição do fundo de reserva é uma das obrigações do proprietário do imóvel, e não do inquilino.

Caso o inquilino esteja pagando a contribuição, não é à administração do condomínio que ele deve reivindicar seus direitos. Essa é uma questão que o locatário precisa resolver com o proprietário ou com a imobiliária, que unifica a cobrança do aluguel com a taxa condominial no mesmo boleto.

Mesmo assim, é interessante observarmos o que diz a Lei do Inquilinato sobre o assunto, pois ela traz uma perspectiva diferente sobre a utilização do fundo de reserva. Segundo o § 1º, alínea i do artigo 23, se o fundo de reserva for utilizado total ou parcialmente para o custeio ou complementação de despesas ordinárias do condomínio, o locatário passa a ser responsável por contribuir para a recomposição do fundo.

Dessa forma, quando o fundo de reserva é usado para custear despesas extraordinárias, a responsabilidade pelo pagamento é do proprietário (locador). Já a reposição quando o fundo é usado em despesas ordinárias é responsabilidade do inquilino (locatário).

Ainda que isso esteja previsto na lei, não se recomenda o uso do fundo de reserva para bancar despesas ordinárias. 

Como eliminar a inadimplência sem usar o fundo de reserva

Um erro comum na gestão condominial é recorrer ao fundo para diminuir o impacto da inadimplência no condomínio. Mas esse não é o caminho indicado, pois o recurso tem função bastante específica como mostramos aqui. 

Existe uma forma ideal para eliminar os problemas causados pela inadimplência: o Inadimplência Zero. Nosso serviço garante ao condomínio o recebimento da taxa condominial de todos os condôminos, todos os meses, em data fixa, sem nenhum furo.

Funciona assim: a Superlógica assume o risco do crédito, fica responsável por fazer a cobrança e garante 100% da receita esperada das taxas condominiais. A administradora que tem o Inadimplência Zero conta ainda com a Proteção Contra Perda de Renda – um benefício exclusivo, sem qualquer custo adicional para os condôminos, que oferece cobertura de três meses da taxa condominial aos moradores que tiverem perda de renda. 

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