Conheça o IVAR, novo índice de reajuste de aluguéis

Com a criação do IVAR, novo índice de reajuste de aluguéis, o mercado imobiliário tem uma nova referência para atualizar os valores de contratos de aluguel.

A novidade surge em um contexto em que o IGP-M, índice mais usado para reajustar os preços das locações, acumula um crescimento de 16,91% nos últimos 12 meses, uma alta desproporcional em relação à realidade do mercado.

Já foi pior: em meados de 2021, o acumulado do índice ultrapassou os 30%, causando dificuldades para locatários pessoa física e prejuízos para muitos negócios.

A situação fez muitas pessoas e empresários que não conseguiram negociar os termos do reajuste judicializarem a questão.

LEIA MAIS: Entenda as regras do reajuste de aluguel de imóvel

Neste post, você vai entender:

• O que é IVAR?
• Por que o IVAR foi criado?
• Como o IVAR é calculado?
• O IVAR será o novo índice de reajuste de aluguéis nos contratos de locação?

Boa leitura!

O que é IVAR?

IVAR é o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, um índice percentual criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir o comportamento dos preços de aluguéis de imóveis no Brasil, calculado a partir dos valores efetivamente praticados pelo mercado em quatro capitais brasileiras.

A última divulgação do índice apurou uma alta de 1,86% nos preços dos aluguéis em janeiro de 2022, indicando aceleração em relação à taxa registrada em dezembro, que fora de 0,66%.

Por que o IVAR foi criado?

A Lei do Inquilinato estabelece a possibilidade de fixar uma cláusula de reajuste nos contratos de aluguel, porém não especifica qual índice ou metodologia de cálculo deve ser usada para chegar ao novo valor.

Assim, criou-se no mercado a praxe de definir, em contrato, o IGP-M como referência para atualizar os valores a cada 12 meses.

IGP-M quer dizer Índice Geral de Preços – Mercado. Ele foi criado no final de 1940 para medir o movimento dos preços de forma geral, calculando as variações nos valores de bens e serviços finais: do mercado atacadista, de matérias-primas agrícolas e de custos das construções.

Veja que as locações de imóveis não são consideradas na metodologia do cálculo. Por isso, o IGP-M não reflete a realidade dos preços dos aluguéis — afinal, não foi criado com o propósito de ser um indexador do mercado imobiliário.

Com a forte alta do IGP-M, muitos inquilinos solicitaram que o reajuste considerasse outro índice de inflação, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo IBGE.

O que acontece é que o IPCA tampouco tem o propósito de medir a inflação nos preços dos aluguéis. Em vez disso, mede a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços consumida pela população, que inclui arroz, feijão, passagem de ônibus, material escolar, médico e outros.

É por isso que a FGV resolveu estabelecer uma nova metodologia: para que tenhamos uma melhor mensuração e compreensão da inflação nos contratos de aluguel de imóveis.

LEIA MAIS: Reajuste de aluguel: IPCA ou IGP-M, qual o melhor para ser usado?

Como o IVAR é calculado?

O Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade da FGV, mede a evolução dos valores de aluguéis residenciais mensalmente, em quatro capitais brasileiras: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo.

A base de cálculo são informações anonimizadas de contratos de locação obtidas junto a empresas administradoras de imóveis.

Os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários, seja seguindo a regra da cláusula de reajuste, a partir de uma negociação entre as partes ou com um novo contrato para o mesmo imóvel.

Segundo o pesquisador do IBRE Paulo Picche­tti, “não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.

O IVAR será o novo índice de reajuste de aluguéis nos contratos de locação?

Apesar de o IVAR refletir a inflação específica do preço dos aluguéis, sua adoção como índice de reajuste nos contratos não é automática nem obrigatória.

No release divulgado pela FGV sobre o IVAR, a instituição opina que ele tem potencial para se tornar um importante índice para os contratos de aluguel, “mas é a própria sociedade que deve decidir se isso ocorrerá”.

Como explicamos antes, a Lei do Inquilinato não estabelece um índice específico para orientar o reajuste, permitindo uma livre negociação entre as partes.

Na prática, o índice mais usado é aquele que consta nos contratos padrões das imobiliárias. A utilização maciça do IVAR como novo indexador vai depender, portanto, das imobiliárias o adotarem como novo padrão.

Ou então da atualização da Lei do Inquilinato por parte das autoridades legislativas, estabelecendo-o oficialmente como novo índice de reajuste de aluguéis.

E você, o que pensa sobre o IVAR? Acredita que ele deve se tornar a referência para a atualização dos preços? Deixe um comentário abaixo com a sua opinião.