Tire suas dúvidas sobre quebra de contrato de aluguel

O contrato de aluguel é um documento que contém todas as informações referentes à locação de um imóvel residencial ou comercial. Ele é fundamental para estabelecer os direitos e deveres do locador e do locatário, como o valor do aluguel, duração do contrato, multa por quebra de contrato de aluguel, entre outros pontos.

Além desse contrato, as partes envolvidas na locação estão protegidas pela Lei do Inquilinato, que regulamenta todos os termos legais que devem ser seguidos. Quando é necessário sair do imóvel ou solicitar a sua devolução, é importante entender o que é permitido por lei e quais as consequências de uma quebra de contrato de aluguel.

Acompanhe ao longo do texto as principais dúvidas sobre quebra de contrato de aluguel. Continue lendo para conferir!

O que diz a lei do Inquilinato sobre quebra de contrato?

São diversos os motivos que levam a uma quebra de contrato, como um reajuste de aluguel ou uma mudança de cidade. Seja qual for o motivo, é fundamental conhecer a lei que rege a relação contratual entre o locador e o locatário. Conhecida por Lei do Inquilinato, a lei nº 8.245 dispõe sobre a regulamentação das locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais.

De acordo com o Art. 4 da Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado no contrato o locador não pode pedir a desocupação do imóvel ao locatário. Entretanto, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que faça o pagamento proporcional da multa por quebra de contrato de aluguel. 

Por fim, conforme determina o Art. 9, há os casos em que a locação poderá ser desfeita:

• Por acordo entre o locador e o locatário. Caso haja interesse de ambas as partes, é possível realizar a desocupação sem pagamento de multa;
• Infração legal ou contratual. Por exemplo, o locatário aluga o imóvel para uso residencial, mas utiliza como comercial;
• O locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento do aluguel e outras obrigações, como IPTU, água, energia etc;
• Quando o Poder Público determina reparações urgentes no imóvel que não podem ser feitas com o locatário morando em seu interior.

Vale ressaltar que a Lei do Inquilinato permite que os contratos de locação sejam feitos por meios eletrônicos de assinatura. Para entender melhor sobre o assunto, veja o vídeo abaixo!

Quebra de contrato de aluguel pelo locador

Em contratos de locação residencial com prazo de duração igual ou superior a 30 meses, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias sem a oposição do locador, esse contrato é prorrogado por prazo indeterminado. Nessa prorrogação, o locador pode solicitar o imóvel em qualquer momento, dando um prazo de 30 dias para a desocupação.

Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, ao fim do período contratual o locador somente poderá retomar o imóvel com uma denúncia cheia, ou seja, só poderá pedir a quebra de contrato de aluguel pelas justificativas previstas no Art. 9 e também:

• Desocupação por extinção do contrato de trabalho do locatário;
• Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, assim como para uso do pai, da mãe e dos filhos que não possuam imóvel próprio;
• Reforma ou demolição que aumentem em pelo menos 20% a área construída ou 50% para imóveis destinados a hotel ou pensão;
• Quando a locação ininterrupta pelo mesmo locatário atingir um período de cinco anos.

A legislação não proíbe que aconteça uma quebra de contrato de aluguel para a venda do imóvel. Entretanto, o Art. 27 determina que o locatário tem preferência para comprar o imóvel alugado, devendo demonstrar interesse ou não no prazo de 30 dias. De qualquer forma, é obrigação do locador informar sobre a intenção de venda com 30 dias de antecedência.

Quebra de contrato de aluguel pelo locatário

A lei diz que é possível uma quebra de contrato de aluguel pelo locatário em qualquer momento, desde que ele faça o pagamento da multa rescisória. Ou seja, se o contrato de locação residencial ou comercial tem um prazo determinado que ainda não chegou ao fim, é preciso efetuar o pagamento de uma multa proporcional.

Ao fim do prazo contratual determinado, o locatário pode se mudar do imóvel em até 30 dias sem aviso prévio. Passado esse prazo, é necessário avisar o locador com 30 dias de antecedência ou efetuar o pagamento proporcional a esses dias.

No entanto, o parágrafo único do Art. 4 estabelece que o locatário não precisa pagar a multa rescisória no caso de transferência do seu local de trabalho. Nesse tipo de situação, o inquilino pode fazer a quebra de contrato de aluguel sem ônus, desde que notifique o locador com pelo menos 30 dias de antecedência.

Outra situação prevista em lei é a quebra de contrato de aluguel por problemas no imóvel. O Art. 22 fala sobre as obrigações e deveres do locador, sendo que o imóvel deve ser entregue ao locatário em boas condições de moradia. Por isso, em casos em que o imóvel não segue os incisos previstos na lei, o locatário pode devolver o imóvel sem pagar a multa rescisória.

Quebra de contrato de aluguel em imóvel comercial

Por causa da Covid-19, o número de quebras de contrato de aluguel na pandemia foi grande, principalmente em imóveis comerciais. Assim como em locações residenciais, caso o locatário queira rescindir o contrato, é preciso fazer o pagamento da multa rescisória definida em contrato ou por arbitramento judicial.

Normalmente, a duração do contrato de um imóvel comercial é de 5 anos. Isso acontece porque a Lei do Inquilinato estipula o prazo de 5 anos como o mínimo para a renovação compulsória da locação, por igual período do contrato anterior. Essa regra só vale, porém, se o contrato tiver prazo determinado e se o comércio do locatário, na data de vencimento do contrato, estiver há pelo menos 3 anos no mesmo ramo.

Multa por quebra de contrato de aluguel

Existem dois tipos de multas que podem ser aplicadas em um contrato de locação: a moratória e a compensatória. Em um contrato de locação, a multa moratória não tem caráter punitivo. A sua função é fazer com que o locatário cumpra a sua obrigação, sendo aplicada em casos de atraso no pagamento do aluguel ou da taxa condominial, por exemplo. 

A multa compensatória é uma penalidade aplicada quando uma das partes descumpre totalmente ou parcialmente o que está previsto em um contrato, como a quebra de contrato de aluguel. O seu principal objetivo é recompensar os prejuízos causados pela inexecução contratual do indivíduo.

Apesar de prever o pagamento de uma multa rescisória, a Lei do Inquilinato não define um valor ou porcentagem exatos. Por isso, é essencial que o valor da multa seja acordado entre as partes, esteja presente em uma cláusula do contrato e que não seja abusivo, afinal, isso pode ocasionar processos judiciais.

Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?

Para saber como calcular a multa de quebra de contrato de aluguel, é necessário descobrir o valor firmado entre as partes no momento da locação. Normalmente, esse valor é de dois a três aluguéis mensais e é cobrado proporcionalmente ao período que ainda não foi cumprido. 

Como exemplo, consideremos que o locatário alugou uma casa por R$ 3.000,00 mensais, firmando um contrato de locação com prazo determinado de 30 meses. Porém, ele precisará devolver o imóvel após 15 meses no local, e a multa é de 3 meses de aluguel.

O valor total de 3 meses é de R$ 9.000,00. Como o inquilino cumpriu 50% do período previsto do contrato, ela pagará o proporcional aos 15 meses restantes, ou seja, metade do período contratual. Assim, a multa rescisória ficará no valor de R$ 4.500,00.

Perguntas frequentes sobre quebra de contrato de aluguel

Em quais casos não se paga multa por quebra de contrato de aluguel?

Além dos casos citados no Art. 9 da Lei do Inquilinato (acordo entre as partes, infrações, inadimplência, reparos urgentes), é comum que no contrato da locação conste uma cláusula possibilitando a desocupação antecipada do imóvel, como a isenção de multa após 12 ou 15 meses. Dessa forma, é possível acontecer uma quebra de contrato de aluguel de 1 ano, por exemplo, sem multa.

Como rescindir um contrato de aluguel antes do prazo?

De forma geral, somente o locatário pode realizar a quebra de contrato de aluguel antes do prazo terminar. Para isso, é preciso comunicar o locador ou a imobiliária sobre a desistência com 30 dias de antecedência.

Multa de quebra de contrato de aluguel pode ser parcelada?

A multa rescisória pode ser parcelada desde que esteja previsto no contrato de locação ou seja acordado entre as partes. Caso contrário, o locatário deverá cumprir a forma de pagamento da multa estabelecida no contrato firmado e assinado.

Como funciona a quebra de contrato de aluguel com caução?

O caução de aluguel é uma modalidade muito utilizada como garantia locatícia. Nos casos em que o inquilino solicita a quebra de um contrato de aluguel com caução, o locador pode utilizar o valor como multa rescisória.

Em que situações o locador paga multa para o locatário?

Em situações em que a locação tenha prazo superior a 30 meses e a multa para o locador esteja prevista no contrato. Nesses casos, o valor da multa também deve constar no contrato e o locador deve fazer o pagamento se desejar rescindir o contrato de forma antecipada.

É possível uma quebra de contrato de aluguel sem multa por causa de barulho externo?

Para que aconteça uma quebra de contrato de aluguel por causa de barulho, é preciso comprovar que houve má-fé por parte do locador ou que o imóvel não seja apto para moradia por causa do som excessivo. Caso contrário, não é possível rescindir o contrato sem o pagamento da multa.