10 obrigações legais das administradoras de condomínios

As administradoras de condomínios ainda têm muitas obrigações legais que geram dúvidas aos gestores condominiais. A incerteza coletiva ocorre devido às diferentes partes envolvidas no negócio: síndicos, proprietários, locatários, funcionários terceirizados, entre outros. Quando acontece algum problema seja estrutural ou de relacionamento, sempre surge a pergunta “Quem deve responder por isso?”.

A Superlógica, desenvolvedora do software líder para administradoras de condomínios, apurou os questionamentos mais comuns dos gestores e criou um  guia com 10 obrigações legais e boas práticas que podem deixar o convívio no condomínio muito mais agradável.

O que você vai ver neste guia:

1. Certificado Digital e eSocial
2. Convenção e regimento interno
3. Ações judiciais
4. Funcionários e danos ao condomínio
5. Danos por entupimento
6. Jovem aprendiz
7. Airbnb
8. Barulhos e invasão de privacidade
9. Cobrar novas taxas sem assembleia
10. Cadastro de inadimplentes

1. Providenciar o Certificado Digital e o cadastro no eSocial é obrigação da administradora?

Por ser uma medida relativamente recente, muitos se confundem sobre quem deve encaminhar as informações e eventos para se adequar ao calendário de implementação do eSocial, sua empresa ou o síndico.

Solução:

Considerando o disposto nos artigos 1347 e 1348 do Código Civil, é de responsabilidade do síndico representar ativa e passivamente o condomínio. No entanto, mediante assembleia, ele pode delegar certas funções a terceiros.

Inclusive, segundo Diego Basse, advogado especialista em direito condominial, “no caso das obrigações contábeis e do eSocial, é correto afirmar que as boas administradoras contam com serviço de contabilidade, inclusive especializada em escrituração.”

2. Devo seguir sempre a convenção e o regimento interno? Posso ser penalizado em caso de conflito com a lei?

Código Civil, Convenção do Condomínio, Regimento Interno e Projetos de Leis para ficar atento. Tantas instâncias criam pontos de interrogação sobre quais seguir e suas hierarquias. Naturalmente, surgem as dúvidas sobre os procedimentos caso elas conflitem.

Solução:

De acordo com Marco Gubeissi, diretor de Administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), há uma hierarquia a ser seguida. Tanto o síndico quanto a sua empresa devem dar prioridade ao disposto nas leis.

Caso a convenção entre em conflito com o código civil, por exemplo, ele indica duas alternativas: “A convenção pode ser alterada ou, também, como segunda opção pode ser simplesmente ignorada para dar prioridade à hierarquia”.

3. Posso sofrer ação judicial caso o condomínio não cumpra a convenção ou determinadas leis?

Imagine que o síndico não respeite a convenção ou determinadas leis, como as relativas à fração ideal. Por isso, um morador insatisfeito decide recorrer a uma ação judicial, incluindo a administradora em suas reclamações.

Solução:

A relação entre sua empresa e o condomínio é regida por um contrato de prestação de serviços e a possibilidade de sofrer com uma sanção legal dependerá do que foi disposto nesse documento.

“Se o contrato determinar tal supervisão e consultoria ao síndico, inclusive no manejo da convenção, eventualmente a administradora pode responder por eventuais prejuízos gerados em face do condomínio”, afirma Basse

4. Se um funcionário causar danos a um bem do condômino, posso descontar o custo dos reparos de seu salário?

Um funcionário contratado pelo condomínio danificou o veículo de um morador. Não há dúvidas de que o encarregado pelo local precisará cobrir os reparos. Para evitar o gastos desnecessários você decide descontar a totalidade do reparo do salário deste funcionário.

Solução:

Diego Basse alerta para atentar-se a três itens nesses casos:

1. Lembrar que a Justiça do Trabalho é regida pelo Princípio de Proteção ao Trabalhador;
2. Para promover descontos, deve haver previsão do desconto no contrato de trabalho e o obreiro deve estar ciente e ter firmado tal documento;
3. Outro detalhe importante para que não haja discussão quanto a legalidade do desconto, deve-se comprovar que houve dolo ou imprudência/negligência ou imperícia por parte do obreiro.   

Portanto ele recomenda que dependendo da situação é melhor não promover o desconto e substituir o trabalhador em caso de funcionários não terceirizados.

5. Em caso de danos por entupimento, quem paga o conserto?

Danos causados por problemas no encanamento sempre são uma dor de cabeça. Nunca se sabe quem deve pagar: Você, o morador, até a construtora entra no meio – caso o prédio ainda esteja na garantia.

Solução:

A administradora não arca com danos na estrutura hidráulica, exceto especificidades definidas nos contratos. Para encontrar o encarregado, primeiro é preciso encontrar onde é o entupimento, segundo Marco Gubeissi.

“Se o entupimento é na coluna do condomínio é o próprio condomínio que vai pagar. Se é no ramal que serve o apartamento, aí é dono do apartamento que precisa arcar. E a construtora só seria responsabilizada se o prédio que ela acabou de entregar está com os encanamentos entupidos”.

6. Sou obrigado a contratar Jovem Aprendiz?

Ocasionalmente emergem relatos de condomínios sendo notificados pelo Ministério do Trabalho por não terem contratado aprendizes – 5% do atual quadro de empregados. Afinal, mesmo não tendo finalidade comercial, será preciso fazer essas admissões?

Solução:

Em sua natureza jurídica, o condomínio não é uma sociedade empresarial, mas sim uma rede de pessoas que detém titularidade de propriedade autônoma – mais as áreas comuns. Portanto, “não se sujeita ao artigo 428 da CLT que regulamenta a aprendizagem e suas obrigatoriedades face as sociedades empresárias”, afirma Diego Basse.

7. Tenho proprietários disponibilizando seus apartamentos no Airbnb. É ilegal?

O Airbnb revolucionou o conceito de hospedagem. No entanto, a rotatividade de “inquilinos” trouxe uma série questionamentos. O proprietário tem total direito de locar como bem entende ou seria papel da administradora impedi-lo e penaliza-lo pela prática?

Solução:

Todos os advogados concordam que esta modalidade de locação ainda é polêmica. Não há uma legislação específica, havendo casos em que se considera a prática legal, e em outros ilegal.

A discussão passa desde a garantia ao direito de propriedade e a lei do inquilinato até ao que é exposto na convenção e próprio perfil do empreendimento. Por isso, o recomendado é discutir, regulamentar e selar a permissão, ou proibição, em assembleia.

8. Multa num morador que faz muito barulho: Dependendo do motivo, ele pode me processar por invasão de privacidade?

Perturbar o sossego dos demais moradores é passível de multa, podendo ser de até 10 vezes a cota condominial. Mesmo assim existem casos, como os de barulhos indevidos no meio da noite, em que o ofensor ameaça entrar na justiça por invasão de privacidade.

Solução:

Novamente as preocupações caem em algo de responsabilidade do gestor do prédio ou complexo. Pelo inciso IV do artigo 1348 do Código Civil, compete ao síndico: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Também não há qualquer atuação ou penalização direcionada à administradora.

O advogado Diego Basse ainda relembra que certamente haverá discussões sobre a aplicação da multa e a pessoa acusada tem total direito de apresentar recursos para defender-se. Contudo “comprovando a existência de excesso de barulho, audíveis para fora de sua unidade, não há invasão por parte do condomínio ou dos gestores pela aplicação da multa”.

9. Um síndico aprovou novas taxas de renovação ou rateio sem fazer assembleia? Devo me preocupar?

Taxas de rateio ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) precisam passar por assembleia para sua validação. Nos casos de arbitrariedade do síndico, até empreendedores do ramo se confundem sobre quais são suas obrigações legais.

Solução:

O síndico é o representante legal do condomínio, ou seja, ele presta contas à assembleia. Em princípio tais atitudes o fariam responder sozinho, mas lembre-se: Sempre depende daquilo firmado em contrato.

“Se há previsão contratual para elaborar a emissão sob as ordens exclusivas das decisões da assembleia e a administradora emitir o rateio sem assembleia, ela poderá responder por excesso de representação e eventuais prejuízos, tendo responsabilidade dividida com o síndico”.

Também é importante lembrar que despesas urgentes podem justificar a cobrança de tais taxas mesmo sem passar pela aprovação em votação.

10. Tenho autoridade para inscrever inadimplentes nos órgãos de proteção ao crédito?

Inadimplência é um problema sério enfrentado por todos. A primeira solução imaginada quando a falta de pagamento vira recorrente é colocar o nome do indivíduo no Serasa. A principal hesitação nesse caso é saber se a administradora tem autoridade para fazê-lo.

Solução:

Diego Basse é bem claro e didático sobre o assunto, afinal essa definição não deve partir da administradora:

“Para um inadimplente ser inscrito no Serasa, precisa passar primeiramente por assembleia, considerando que é responsabilidade do síndico. Logo, a administradora de condomínio não deve agir por conta própria e esperar a decisão da assembleia”, afirma Basse.

Sobre a Superlógica

A Superlógica desenvolve o software de gestão (ERP) líder do mercado brasileiro para empresas de serviço recorrente. Somos referência em economia da recorrência e atuamos nos mercados de SaaS e Assinaturas,Condomínios, Imobiliárias e Educação.

A Superlógica também realiza o Superlógica Xperience, maior evento sobre a economia da recorrência da América Latina, e o Superlógica Next, evento que apresenta tendências e inovações do mercado condominial.