Os desafios de fazer a gestão de condomínios mistos. Entenda

Gerenciar um condomínio misto é um grande desafio para administradoras e síndicos. E isso porque o modelo de empreendimento contempla imóveis residenciais e comerciais na mesma área, sob a mesma administração. Imagine um prédio que tem um café, uma papelaria e um salão de beleza no térreo e apartamentos residenciais nos demais andares. Esse é um exemplo de condomínio misto.

E existem outros formatos. Há empreendimentos que separam as áreas residencial e comercial em torres ou blocos distintos. De qualquer forma, é fundamental entender que as características dos diferentes modelos precisam constar na convenção do condomínio, assim como as regras de rateio e outros detalhes que diferenciem o uso residencial do comercial.

O principal desafio da gestão de um condomínio misto, se compararmos com um modelo de uso exclusivamente residencial ou comercial, está nas normas de rateio das cobranças. No misto, a necessidade de individualizar as contas é maior, porque a diferença de gasto entre estabelecimentos residenciais e comerciais é muito alta. 

Enquanto a cobrança individualizada é prática padrão no fornecimento de energia, há prédios que ainda fazem o rateio de despesas com água e gás. O que não é o maior dos problemas quando só há unidades residenciais no edifício. Mas se houver uma lanchonete no térreo, por exemplo, o consumo de gás dela será muito superior à média e o estabelecimento teria uma vantagem injusta com o rateio. O mesmo ocorre com uma lavanderia quando pensamos no consumo de água: esse tipo de negócio consome muito mais do que uma unidade residencial normal. E isso precisa ser levado em conta.

Outro ponto de atenção em relação ao consumo é o uso das áreas comuns. Se há um elevador usado apenas para moradores da ala residencial, não é justo que tal custo seja pago também pelos condôminos comerciais. Além disso, seguros e gastos extraordinários devem obedecer a um critério de separação entre as partes residencial e comercial, para que ninguém tenha vantagem indevida.

A questão da privacidade dos moradores é mais um ponto que demanda o cuidado da administração dos condomínios mistos. Isso porque existe uma maior circulação de pessoas nas dependências do prédio. Mas na maioria dos casos, os acessos, elevadores e as áreas de circulação são separados, o que elimina o problema.

É possível ainda mencionar como desafio da gestão condominial os incômodos gerados pela natureza dos negócios instalados. Por exemplo, um bar com música ao vivo gera barulho, enquanto um restaurante pode gerar um cheiro forte de fritura, por exemplo.

Mas como fazer a gestão financeira?

O rateio das contas é um ponto de atenção sempre discutido nos condomínios mistos. E, se novas regras de separação da cobrança forem aprovadas, a formalização precisa ser feita na convenção do condomínio.

Vale a pena contratar uma assessoria jurídica especializada, pois uma boa convenção pode nunca mais precisar ser atualizada — enquanto uma mal planejada poderá exigir novas revisões com o tempo. Mas lembre-se: a alteração deverá ser aprovada em assembleia, por pelo menos dois terços dos condôminos. 

A administradora precisa contar ainda com um bom sistema de gestão condominial para organizar as finanças em um modelo misto. E a Superlógica é a solução ideal, pois conta com ferramentas de automação financeira personalizadas e redução de inadimplência que simplificam muito a gestão.

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O regimento interno do prédio também pode ser atualizado para individualizar as normas de uso das áreas residencial e comercial. E se a convenção não especificar o quórum necessário para a alteração do regimento, uma maioria simples basta para a atualização.

Outra medida que pode simplificar a gestão de um condomínio misto é estabelecer dois síndicos: um para administrar a parte residencial e outro para a área comercial. A proposta irá implicar mais custos, contudo, a despesa evitará que o síndico fique sobrecarregado com a quantidade de demandas. Lembre-se apenas de que a troca precisará constar na convenção e dependerá da aprovação de dois terços dos condôminos.

Mudança de destinação do condomínio

Quando um edifício é de uso exclusivamente residencial ou comercial, é possível alterar a sua destinação para transformá-lo em misto? A resposta é sim. Mas, de acordo com o artigo 1.351 do Código Civil, essa mudança depende da aprovação de todos os condôminos:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Um projeto de lei que altera essa regra foi aprovado recentemente no Plenário da Câmara dos Deputados. No dia 21 de junho de 2022, o PL 4000/21, proposto pelo Senado, avançou para a penúltima etapa e agora aguarda a sanção presidencial. A proposta é bastante simples, já que apenas altera o mesmo artigo do Código Civil para a seguinte redação:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

O PL sendo sancionado pelo presidente não exigirá mais a unanimidade para mudar a destinação de um prédio. Em vez disso, uma aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia será suficiente.