Lei do Inquilinato

Em 18 de outubro de 1991, entrou em vigor a lei nº 8.245, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato. Sua criação foi fundamental para estabelecer os direitos e deveres do proprietário (locador) e inquilino (locatário) em uma locação. Antes de alugar um imóvel, é importante que todas as partes envolvidas entendam os principais aspectos dessa lei.

Pensando nisso, vamos esclarecer algumas informações contidas na Lei do Inquilinato que merecem a sua atenção. Veja mais!

O que fala a versão mais recente da Lei do Inquilinato

A lei nº 8.245/91 dispõe sobre a locação de imóveis urbanos residenciais, não residenciais (comerciais) e por temporada. Em 2009, a Lei do Inquilinato foi atualizada pela lei nº 12.112, que entrou em vigor e fez algumas alterações. Uma das mudanças foi a adição de um prazo de 30 dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia, quando solicitado pelo locador.

A Lei do Inquilinato regulamenta todos os tipos de contratos de locação, até mesmo os verbais. Entretanto, é aconselhável que se faça um contrato por escrito ou por meio eletrônico para que se prove de forma mais fácil os direitos e as obrigações compactuadas por ambas as partes, caso necessário.

Durante a fase crítica da pandemia, em 2019 e 2020, a Lei do Inquilinato foi muito procurada por causa do grande número de rescisões de contratos que aconteceram no período, principalmente em imóveis comerciais. Com isso, foi comprovada ainda mais sua importância para garantir todos os direitos e obrigações das partes envolvidas em uma locação.

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Imóveis que não são protegidos pela lei nº 8.245/91

É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 regulamenta somente as locações de imóveis urbanos. De acordo com o Art. 1, são o Código Civil e algumas leis especiais que regulamentam os outros tipos de imóveis, como:

• Imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios; 
• Vagas de garagem ou estacionamento com matrícula autônoma;
• Espaços publicitários, como outdoors;
• Hotéis, apart-hotéis, motéis ou equiparados que realizam a prestação de serviços regulares aos seus usuários.

Deveres do locador e do locatário

A Lei do Inquilinato abrange os deveres e as obrigações que devem ser seguidas pelo locador e locatário. Além disso, as partes devem observar todas as regras gerais do direito contratual. Abaixo, separamos os principais deveres do locador e do locatário. Confira!

O locador deve entregar o imóvel em perfeitas condições

Se for um imóvel residencial, ele deve estar adequado para moradia; se for não residencial, deve estar adequado para o uso comercial. Para garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso, é ideal que aconteça uma vistoria do imóvel antes que o contrato seja assinado. Dessa forma, qualquer alteração poderá ser exigida tanto pelo locatário quanto pelo locador.

Garantir o uso pacífico e manter a forma e o destino do imóvel

O locador deve garantir que o locatário estará protegido de qualquer ato que possa perturbar ou prejudicar a sua moradia, assim como defender o imóvel contra embargos e turbações de terceiros. O locador também não deve alterar a forma e o destino do imóvel locado. Seja comercial, seja residencial, a sua destinação deverá ser mantida para a qual foi locada.

Responder por defeitos anteriores à locação

Os vícios ocultos ou defeitos que já acometiam o imóvel antes da locação e que apareceram na vigência do contrato são de responsabilidade do locador. Normalmente, esses defeitos são estruturais, devendo ser comprovado que não foram causados pelo locatário.

Fornecer ao locatário a descrição e os recibos do imóvel

Caso seja solicitado, o locador deverá fornecer uma descrição minuciosa e detalhada do imóvel, constando todos os seus defeitos. O mesmo vale para os recibos dos valores pagos pelo locatário, em que devem constar todas as importâncias recebidas de forma especificada

Efetuar o pagamento de taxas de administração de imobiliária, impostos e seguros

As taxas de administração de imobiliária e taxas necessárias para a formalização do contrato devem ser pagas pelo locador. Em regra, os impostos e seguros também são responsabilidades do locador. Entretanto, essas obrigações podem ser repassadas para o locatário no contrato de locação.

Dar preferência ao locatário na venda do imóvel

Segundo o Art. 27, caso o locador queira vender seu imóvel, ele deve dar preferência para o locatário. A comunicação deve ser feita com todas as informações relevantes, como preço, forma de pagamento e prazo para a proposta ser examinada. O locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra.

Deveres do locatário

Como o próprio nome já diz, a Lei do Inquilinato protege todos os direitos do inquilino e dá maior segurança durante a locação. Entretanto, o locatário também tem obrigações que devem ser seguidas, entre as quais:

Pagar o aluguel, os encargos da locação e as despesas ordinárias

Essa é a principal obrigação do locatário, que deve seguir a data, o valor e a forma de pagamento expressas no contrato de locação. Na ausência de uma data, o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês. Caso o locatário não faça o pagamento do aluguel e de seus encargos, poderá ser emitida uma ordem de despejo.

Cuidar do imóvel como se fosse seu

É obrigação do locatário cuidar do imóvel como se fosse seu, além de manter a destinação para qual foi alugado: residencial ou comercial. O locatário deve entregar o imóvel no estado em que o recebeu e realizar reparos em qualquer dano ou estrago causados ao imóvel.

Comunicar o locador sobre qualquer assunto referente ao imóvel

O locador deve ser informado sobre tudo o que acontece com o imóvel, como danos ou turbações de terceiros. As reformas também não devem ser feitas sem a autorização do locador. Além disso, quaisquer multas, taxas e correspondências do imóvel devem ser entregues a ele.

Garantias locatícias

A garantia locatícia é uma forma de proteger o locador em casos de inadimplência do locatário. De acordo com o Art. 37 da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir uma das seguintes garantias locatícias:

• Caução: segundo a Lei do Inquilinato, a caução deve ser uma garantia em dinheiro de, no máximo, três meses de aluguel;
• Fiança: uma ou mais pessoas se responsabilizam pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência do locatário;
• Seguro de fiança locatícia: modalidade na qual o locatário contrata uma seguradora para ser a responsável pelo pagamento. De acordo com a Lei do Inquilinato, o seguro fiança abrangerá a totalidade das obrigações do locatário;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: investimento realizado pelo locatário ou por terceiros, cedido ao locador.

Penalidades criminais e civis

Para proteger ainda mais o locatário, a Lei do Inquilinato prevê penalidades criminais e civis em determinadas ações do locador, que podem ser punidas com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 meses no valor do último pagamento do aluguel. Essas penalidades podem acontecer em casos de:

• Exigência de pagamento que não esteja no contrato de locação;
• Exigência de mais de uma forma de garantia locatícia no mesmo contrato;
• Cobrança do aluguel antecipado, exceto quando não há uma modalidade de garantia ou em locação de temporada.

Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato

Qual é a atual Lei do Inquilinato?

Desde a criação da lei nº 8.245/91, ela continua sendo a responsável pela regulamentação dos contratos de locação de imóveis urbanos residenciais, comerciais e de temporada em todo o Brasil. 

Em que situações o locador pode pedir o imóvel?

O Art. 4 explica que o locador não pode solicitar a desocupação do imóvel durante o prazo vigente no contrato. Entretanto, o Art. 9 informa que a locação pode ser desfeita em casos de acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre multa rescisória?

De acordo com a Lei do Inquilinato, a multa rescisória deve ser paga pelo locatário caso aconteça uma rescisão de contrato. Normalmente, a duração de um contrato de locação é de 30 meses. Se o locatário precisar desocupar o imóvel antes desse prazo, ele deve pagar um valor ao locador referente aos meses restantes.

Quanto tempo o locatário tem para desocupar um imóvel alugado?

A notificação para sair do imóvel deve ser feita com 30 dias de antecedência. Nos incisos do Art.23 da Lei do Inquilinato, a entrega de chaves deve ser feita com o imóvel do mesmo jeito que o locatário recebeu, com os reparos feitos e com todos os encargos de suas obrigações quitadas.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Segundo a Lei do Inquilinato, a rescisão não pode ser feita por parte do locador sem que exista uma infração para tal. Alguns dos motivos que podem levar ao despejo do locatário são: falta de pagamento do aluguel, descumprimento do mútuo acordo, rescisão de contrato de trabalho, morte do locatário sem deixar sucessor legítimo e reparações urgentes no imóvel.

Quando o proprietário pode aumentar o valor do aluguel?

A Lei do Inquilinato permite o reajuste do valor do aluguel uma vez por ano, tanto para imóveis residenciais quanto para comerciais.

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