IPCA ou IGP-M: qual índice usar no reajuste do aluguel?

IPCA ou IGP-M? Qual índice usar no reajuste dos contratos de aluguel de imóveis? Como a inflação cresceu bastante nos últimos meses, o assunto tem dado o que falar.

A tendência tem sido, cada vez mais, substituir o IGP-M pelo IPCA.  O motivo, é que o primeiro disparou e, entre os dois, há uma diferença enorme atualmente.

Antes de entrar nos detalhes, vamos explicar o que são essas duas siglas. Além disso, como elas são utilizadas no mercado imobiliário e, claro, apresentar os números mais recentes.

Boa leitura!

O que é IPCA e IGP-M?

IGP-M é o Índice Geral de Preços – Mercado, um índice de inflação calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), concebido no final da década de 1940. Seu cálculo é resultado de uma média aritmética ponderada de três outros índices de preços calculados pelo órgão.

Segundo a FGV, os índices usados no cálculo refletem adequadamente a evolução de preços de atividades produtivas passíveis de serem sistematicamente pesquisadas, que correspondem a operações de comercialização no nível de produtor, no varejo e na construção civil.

IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. Resumidamente, ele é calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Seu objetivo é, segundo o órgão, “medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias”.

Qual é a diferença entre IGP-M e IPCA?

A principal diferença entre os dois índices é que o IPCA mede a variação nos preços de produtos e serviços que são comercializados ao consumidor final. Já na conta do IGP-M entram também os custos da cadeia de produção.

Os resultados dos dois diferem porque FGV e IBGE usam metodologias de cálculo diferentes. Antes disso, porque os critérios sobre o que entra ou não na conta são bem distintos também. 

Índices de inflação nos contratos de aluguel

A Lei Nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dá liberdade às partes para determinar qual será o índice de reajuste após o período de 12 meses de contrato. Veja:

“Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira”

Por muito tempo, o padrão das imobiliárias foi utilizar o IGP-M. Sem dúvidas, isso tem gerado insatisfações por parte de muitos locatários ultimamente. Não pra menos, já que o percentual desse índice está nas alturas.

Caso o contrato de aluguel esteja apontando especificamente o IGP-M como indexador para o reajuste, imobiliária e proprietário não têm a obrigação de mudar o critério.

No entanto, é de bom tom aceitar os pedidos de negociação dos inquilinos, situação permitida pela Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Por que o IPCA está tomando o lugar do IGP-M?

Entre as imobiliárias, a mudança no padrão do reajuste tem se tornado comum, com o IGP-M sendo substituído pelo IPCA.

No último resultado divulgado pela FGV, o acumulado do IGP-M nos últimos 12 meses (até setembro de 2021) ficou em 24,86%. Em maio deste ano, o acumulado chegou a incríveis 37,04%. Enquanto isso, o IPCA acumulado está em 9,68% (dados até agosto de 2021).

Para os inquilinos, o reajuste pelo IGP-M, portanto, é alto demais. Em um aluguel de R$ 2.000, o valor atualizado pelo IGP-M, de acordo com os números apresentados acima, ficaria R$ 2.497,20, enquanto pelo IPCA seria de R$ 2.193,60. Uma diferença significativa.

Para imobiliárias e proprietários, um aumento tão grande aumenta os riscos de devolução do imóvel e inadimplência, o que não é nada desejável.

Além disso, alguns especialistas argumentam que, pelos critérios usados nos cálculos dos índices, o IGP-M não seria o mais adequado para atualizar os preços de aluguéis.

Ideia que foi defendida até por um dos coordenadores do índice na FGV, o economista André Braz. “O IGP-M nunca foi adequado para nenhum tipo de aluguel, ele não foi construído para isso e nunca foi política da FGV recomendá-lo”, disse, em depoimento ao CNN Business.

Como saber o percentual do IGP-M e IPCA?

Na página do IGP, do site da FGV, clique em “Última divulgação”, à direita (ou no fim da página, se você estiver acessando-a em um dispositivo móvel) e confira o release divulgado pelo órgão sobre a última atualização.

Na página Inflação, do site do IBGE, você encontra o resultado do IPCA calculado no último mês, o acumulado dos últimos 12 meses e mais informações sobre o índice.

Já nesta tabela, você encontra dados refinados (acumulados de 2021, desde janeiro, e não a soma dos últimos 12 meses), separados por capital (são 16 cidades usadas no cálculo) e por produto.

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