Hospedagem em condomínios via Airbnb: pode ou não pode?

Em uma ação que rendeu manchetes em alguns portais de notícia do Brasil, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem proibir a locação de imóveis através da plataforma Airbnb.

O fato ocorreu em um edifício em Porto Alegre. A ação foi proposta por uma proprietária, que requereu a anulação de uma assembleia condominial que proibiu a locação de seu imóvel por um prazo inferior a 90 dias.

Em abril de 2021, a Quarta Turma do STJ já havia considerado legal a determinação da assembleia, isto é, decidido que o condomínio tem o direito de proibir esse tipo de uso do imóvel.

O acórdão cita fatores como a alta rotatividade e a ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Afinal, os locatários transitam não apenas na área do imóvel, mas também nas partes de uso em comum do condomínio.

Segundo a decisão, o direito de o proprietário usar e dispor livremente do seu imóvel deve estar em harmonia com os direitos dos demais condôminos, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria.

Em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ manteve o entendimento, julgando que os condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo de locação nas unidades.

Veja o que diz um trecho do acórdão:

“A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.”

A decisão menciona a “afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas”, para justificar a razoabilidade das restrições impostas.

O que é e como funciona o Airbnb?

Airbnb é uma plataforma de locações que faz a intermediação entre proprietários que têm um imóvel ou um quarto desocupado e locatários à procura de um aluguel curto e/ou descomplicado.

O proprietário pode definir um prazo máximo e mínimo para as reservas, mas não é difícil encontrar opções para permanecer apenas algumas noites ou até vários meses em um local.

Tudo isso mediado pela plataforma, sem assinatura de contrato de aluguel, não configurando a ideia de permanência e habitualidade que caracterizam as regras dispostas na Lei Nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

Além disso, as locações feitas pelo Airbnb também não são consideradas serviços de hotelaria, que não poderiam ser prestados em um edifício de destinação residencial.

É justamente o fato de estar neste limbo, sem uma legislação específica para tratar desse tipo de caso, que torna a questão polêmica.

Qual a orientação para síndico e administradoras?

Enquanto não existe uma legislação clara sobre o tema, é provável que ainda existirão polêmicas em relação às locações pelo Airbnb em edifícios residenciais.

Com essas decisões recentes do STJ, a sugestão é seguir a jurisprudência criada e atribuir aos próprios condôminos a definição das regras.

Segundo a Quarta Turma do Tribunal, os próprios condôminos podem deliberar, em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), se é permitido usar os imóveis para fins de “hospedagem atípica”.

A Terceira Turma refinou essa determinação, decidindo que o meio de locação (plataforma digital) é indiferente, de modo que a caracterização de hospedagem atípica deve se dar em razão do curto ou curtíssimo prazo da locação.

É importante observar que, em nenhuma decisão, foi proibido que os proprietários aluguem seus imóveis pelo Airbnb. As deliberações tratavam apenas da legalidade da assembleia deliberar as condições em que isso é permitido ou não.

Assim, se você administra um condomínio que enfrenta um problema desse tipo, o melhor a fazer é discutir a questão em uma assembleia, de modo que os próprios condôminos possam decidir.

Falando nisso, com o recurso de assembleia virtual da Superlógica, não é preciso esperar a próxima assembleia geral ordinária para ter essa conversa. Veja como funciona.

E você, o que pensa sobre essa questão? O proprietário deve ter a liberdade de alugar seu imóvel do jeito que achar melhor ou isso fere os direitos dos demais condôminos? Deixe um comentário abaixo com a sua opinião!